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特发服务(300917)2025年三季报深度解读：净利润同比小幅增长但现金流净额较去年同期小幅下降
深圳市特发服务股份有限公司于2020年上市，实际控制人为“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为物业管理服务，其中综合物业管理服务为第一大收入来源，占比82.55%。
2025年三季度，公司实现营收21.36亿元，同比基本持平。扣非净利润8,031.64万元，同比小幅增长6.94%。特发服务2025年第三季度净利润9,978.93万元，业绩同比小幅增长6.61%。
PART 1
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净利润同比小幅增长但现金流净额较去年同期小幅下降
1、净利润同比小幅增长6.61%
本期净利润为9,978.93万元，去年同期9,360.34万元，同比小幅增长6.61%。
净利润同比小幅增长的原因是：
虽然公允价值变动收益本期为158.90万元，去年同期为555.10万元，同比大幅下降；
但是（1）主营业务利润本期为1.25亿元，去年同期为1.17亿元，同比小幅增长；（2）投资收益本期为820.80万元，去年同期为447.04万元，同比大幅增长。
2、主营业务利润同比小幅增长6.36%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 21.36亿元 | 20.83亿元 | 2.52% |
| 营业成本 | 18.92亿元 | 18.52亿元 | 2.17% |
| 销售费用 | 1,545.34万元 | 1,532.65万元 | 0.83% |
| 管理费用 | 9,691.13万元 | 9,337.27万元 | 3.79% |
| 财务费用 | -710.31万元 | -747.11万元 | 4.93% |
| 研发费用 | 413.16万元 | 373.78万元 | 10.54% |
| 所得税费用 | 2,859.39万元 | 2,836.14万元 | 0.82% |
2025年三季度主营业务利润为1.25亿元，去年同期为1.17亿元，同比小幅增长6.36%。
主营业务利润同比小幅增长主要是由于营业总收入本期为21.36亿元，同比有所增长2.52%。
PART 2
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行业分析
1、行业发展趋势
深圳市特发服务股份有限公司属于房地产服务行业，专注于综合物业管理及政务服务。 房地产服务行业近三年在政策规范与市场需求驱动下稳步扩容，2024年市场规模超1.2万亿元，年复合增长率约9%。未来趋势聚焦智慧化物业、绿色低碳服务及多元化增值业务，预计至2027年市场空间将突破1.8万亿元，其中非住宅业态占比持续提升至45%以上。
2、市场地位及占有率
特发服务作为国内首批混改物业企业，深耕产业园区及政务外包细分领域，2024年位列中国物业服务力百强TOP30，营收规模达20.83亿元（2024三季报），在园区物业服务细分市场占有率约3.8%，稳居行业前十。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 特发服务（300917） | 综合物业管理服务商，重点布局产业园区及政务服务 | 2024年政务服务营收占比提升至18%，园区物业市占率3.8%排名第七 |
| 招商积余（001914） | 央企背景的全业态物业管理企业 | 2024年非住宅物管收入占比超65%，市占率8.2%行业前三 |
| 南都物业（603506） | 长三角区域住宅物管龙头企业 | 2025年战略签约面积突破1.5亿平方米，住宅业态占比78% |
| 新大正（002968） | 公共建筑与航空物业专业服务商 | 2024年航空物业市占率15%稳居细分领域第一 |
| 中天服务（002188） | 商业综合体与城市服务运营商 | 2024年城市服务项目营收同比增32%，千万级合同占比40% |
4、经营评分排名
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