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大悦城(000031)2024年一季报深度解读：净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
大悦城控股集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“国务院国有资产监督管理委员会”。公司的主要业务为商品房销售及一级土地开发，占比高达78.96%。
2024年一季度，公司实现营收38.67亿元，同比大幅下降36.45%。扣非净利润-1.24亿元，由盈转亏。大悦城2024年第一季度净利润1.83亿元，业绩同比大幅下降70.17%。
PART 1
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净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入同比下降36.45%，净利润同比下降70.17%
2024年一季度，大悦城营业总收入为38.67亿元，去年同期为60.86亿元，同比大幅下降36.45%，净利润为1.83亿元，去年同期为6.12亿元，同比大幅下降70.17%。
净利润同比大幅下降的原因是（1）投资收益本期为-14.71万元，去年同期为4.26亿元，由盈转亏；（2）所得税费用本期支出3.30亿元，去年同期支出2.65亿元，同比增长。
2、主营业务利润同比小幅增长7.94%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 38.67亿元 | 60.86亿元 | -36.45% |
| 营业成本 | 22.84亿元 | 42.42亿元 | -46.17% |
| 销售费用 | 2.28亿元 | 2.54亿元 | -10.50% |
| 管理费用 | 3.12亿元 | 3.25亿元 | -3.98% |
| 财务费用 | 5.20亿元 | 6.11亿元 | -14.96% |
| 研发费用 | 4.11万元 | - | |
| 所得税费用 | 3.30亿元 | 2.65亿元 | 24.86% |
2024年一季度主营业务利润为4.63亿元，去年同期为4.29亿元，同比小幅增长7.94%。
虽然营业总收入本期为38.67亿元，同比大幅下降36.45%，不过毛利率本期为40.95%，同比大幅增长了10.66%，推动主营业务利润同比小幅增长。
PART 2
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行业分析
1、行业发展趋势
大悦城属于房地产开发与经营行业，聚焦商业地产开发运营及住宅销售。 中国房地产行业近三年受政策调控、市场供需调整及融资环境影响，整体增速放缓，但商业地产细分领域因消费复苏呈现结构性机会。2023年商业地产销售额同比增长12%，头部企业加速轻资产转型，预计2025年商业运营市场规模将突破1.2万亿元，核心城市综合体与社区商业成为主要增长极。
2、市场地位及占有率
大悦城在商业地产领域位列行业前十，2024年管理面积超500万平米，核心项目出租率稳定在94%以上，但其全国市占率不足2%，在重点城市如北京、成都等地商业综合体市场份额位居前五。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 大悦城（000031） | 商业地产开发运营为核心 | 2024年新开6个商业项目，管理面积增至560万平米，核心项目平均出租率95% |
| 万科A（000002） | 住宅开发与多元化业务并重 | 2024年商业运营收入同比增18%，持有商业面积超1200万平米 |
| 保利发展（600048） | 住宅开发与城市更新主导 | 2024年商业板块营收占比12%，核心商圈综合体项目市占率位列全国前三 |
| 华润置地（01109.HK） | 综合性地产开发与商业运营 | 万象城系列2024年销售额同比增25%，高端商业市占率超15% |
| 招商蛇口（001979） | 产城融合与社区商业并行 | 2024年持有型物业营收突破80亿元，智慧商业平台覆盖率达70% |
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