张江高科(600895)2025年中报深度解读：投资收益同比大幅增长推动净利润同比大幅增长，金融投资收益逐年递减
上海张江高科技园区开发股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是受让地块内的土地转让、房产开发与销售、房产租赁、数据通信服务，创业投资。主要产品是房地产销售、房产租赁。
2025年半年度，公司实现营收17.04亿元，同比大幅增长39.05%。扣非净利润3.67亿元，同比大幅增长40.03%。张江高科2025年半年度净利润3.48亿元，业绩同比大幅增长39.26%。
主营业务构成
主营产品为房产分部。
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房产分部 | 17.04亿元 | 100.0% | - |
| 投资分部 | -2.71万元 | 0.0% | - |
投资收益同比大幅增长推动净利润同比大幅增长
1、净利润同比大幅增长39.26%
本期净利润为3.48亿元，去年同期2.50亿元，同比大幅增长39.26%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然（1）公允价值变动收益本期为-916.14万元，去年同期为1.78亿元，由盈转亏；（2）主营业务利润本期为1.46亿元，去年同期为2.41亿元，同比大幅下降。
但是投资收益本期为3.35亿元，去年同期为-1.04亿元，扭亏为盈。
2、主营业务利润同比大幅下降39.30%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 17.04亿元 | 12.25亿元 | 39.05% |
| 营业成本 | 10.74亿元 | 4.89亿元 | 119.60% |
| 销售费用 | 3,054.37万元 | 1,590.66万元 | 92.02% |
| 管理费用 | 3,489.48万元 | 4,300.71万元 | -18.86% |
| 财务费用 | 2.61亿元 | 2.75亿元 | -5.06% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.26亿元 | 6,937.11万元 | 82.38% |
2025年半年度主营业务利润为1.46亿元，去年同期为2.41亿元，同比大幅下降39.30%。
虽然营业总收入本期为17.04亿元，同比大幅增长39.05%，不过毛利率本期为36.98%，同比大幅下降了23.12%，导致主营业务利润同比大幅下降。
3、非主营业务利润同比大幅增长
张江高科2025年半年度非主营业务利润为3.28亿元，去年同期为7,817.37万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 1.46亿元 | 42.05% | 2.41亿元 | -39.30% |
| 投资收益 | 3.35亿元 | 96.32% | -1.04亿元 | 422.91% |
| 其他 | -606.66万元 | -1.74% | 1.83亿元 | -103.32% |
| 净利润 | 3.48亿元 | 100.00% | 2.50亿元 | 39.26% |
4、费用情况
2025年半年度公司营收17.04亿元，同比大幅增长39.05%，虽然营收在增长，但是管理费用却在下降。
1）销售费用大幅增长
本期销售费用为3,054.37万元，同比大幅增长92.02%。
销售费用大幅增长的原因是：
虽然销售服务费本期为80.65万元，去年同期为509.30万元，同比大幅下降了84.16%；
但是（1）职工薪酬本期为1,062.96万元，去年同期为437.35万元，同比大幅增长了143.04%；（2）广告费本期为643.95万元，去年同期为237.27万元，同比大幅增长了171.4%；（3）招商代理费本期为421.08万元，去年同期为9.42万元，同比大幅增长了近44倍；（4）办公费本期为272.58万元，去年同期为13.81万元，同比大幅增长了近19倍。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 1,062.96万元 | 437.35万元 |
| 广告费 | 643.95万元 | 237.27万元 |
| 招商代理费 | 421.08万元 | 9.42万元 |
| 中介机构费 | 307.82万元 | 194.27万元 |
| 办公费 | 272.58万元 | 13.81万元 |
| 销售服务费 | 80.65万元 | 509.30万元 |
| 其他费用(计算) | 265.33万元 | 189.25万元 |
| 合计 | 3,054.37万元 | 1,590.66万元 |
2）管理费用下降
本期管理费用为3,489.48万元，同比下降18.86%。管理费用下降的原因是：
（1）职工薪酬本期为1,634.91万元，去年同期为2,074.69万元，同比下降了21.2%。
（2）咨询及中介机构费本期为487.39万元，去年同期为584.20万元，同比下降了16.57%。
（3）办公费本期为348.40万元，去年同期为483.88万元，同比下降了28.0%。
管理费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 1,634.91万元 | 2,074.69万元 |
| 折旧摊销 | 801.21万元 | 772.42万元 |
| 咨询及中介机构费 | 487.39万元 | 584.20万元 |
| 办公费 | 348.40万元 | 483.88万元 |
| 专项支出 | 4.90万元 | 103.77万元 |
| 其他费用(计算) | 212.67万元 | 281.75万元 |
| 合计 | 3,489.48万元 | 4,300.71万元 |
对外股权投资收益同比扭亏为盈
在2025半年度报告中，张江高科用于对外股权投资的资产为26.51亿元，对外股权投资所产生的收益为1.85亿元，占净利润3.48亿元的53.16%。
对外股权投资构成表
| 项目 | 2025年中资产 | 2025年中收益 |
|---|---|---|
| ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation | 5.29亿元 | 1.74亿元 |
| 其他 | 21.21亿元 | 1,098.43万元 |
| 合计 | 26.51亿元 | 1.85亿元 |
1、ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation
ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation业务性质为投资。
同比上期看起来，投资损益由亏转盈。
历年投资数据
| ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation | 持有股权（%）直接 | 持有股权（%）间接 | 追加投资 | 投资损益 | 期末余额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年中 | 50.00 | - | 0元 | 1.74亿元 | 5.29亿元 |
| 2024年中 | 50.00 | - | 0元 | -1.81亿元 | 3.77亿元 |
| 2024年末 | 50.00 | - | 0元 | -1.63亿元 | 3.62亿元 |
| 2023年末 | 50.00 | - | 0元 | -6.69亿元 | 5.54亿元 |
| 2022年末 | 50.00 | - | 0元 | -5.45亿元 | 14.06亿元 |
| 2021年末 | 50.00 | - | 0元 | -9.44亿元 | 19.66亿元 |
| 2020年末 | 50.00 | - | 0元 | 21.61亿元 | 29.85亿元 |
| 2019年末 | 50.00 | - | 0元 | 1.58亿元 | 9.54亿元 |
| 2018年末 | 50.00 | - | 0元 | 240.39万元 | 7.8亿元 |
| 2017年末 | 50.00 | - | 0元 | 164.85万元 | 7.3亿元 |
| 2016年末 | 50.00 | - | 0元 | -4.03万元 | 6.06亿元 |
| 2015年末 | 50.00 | - | -6,534.68万元 | 25.87万元 | 3.63亿元 |
| 2014年末 | 50.00 | 50.00 | 0元 | 4,037.36万元 | 3.64亿元 |
| 2013年末 | - | - | 1.01亿元 | 0元 | 5.92亿元 |
| 2012年末 | - | - | 2,866.55万元 | 0元 | 4.91亿元 |
2、对外股权投资收益同比去年扭亏为盈
从同期对比来看，企业的对外股权投资收益为1.85亿元，相比去年同期上升了3.42亿元，变化率为218.08%。
金融投资收益逐年递减
1、金融投资占总资产15.98%，收益占净利润40.53%，投资主体为基金投资
在2025年半年度报告中，张江高科用于金融投资的资产为95.5亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为1.41亿元，占净利润3.48亿元的40.53%。
2025半年度金融投资主要投资内容如表所示：
2025半年度金融投资资产表
| 项目 | 投资金额 |
|---|---|
| 基金投资 | 69.7亿元 |
| 股票和股权投资 | 21.42亿元 |
| 其他 | 4.38亿元 |
| 合计 | 95.5亿元 |
从金融投资收益来源方式来看，主要来源于持有其他非流动金融资产取得的投资收益。
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