大悦城(000031)2024年年报深度解读：非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）弥补归母净利润的损失，商品房销售及一级土地开发毛利率的下降导致公司毛利率的下降
大悦城控股集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“国务院国有资产监督管”。公司的主营业务为房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。主要产品包括商品房销售、一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理、管理输出。
2024年年度，公司实现营收357.91亿元，同比基本持平。扣非净利润-40.50亿元，较去年同期亏损增大。大悦城2024年年度净利润-25.59亿元，业绩由盈转亏。近五年以来，企业的净利润有2年为负，分别为2022年、2024年。
商品房销售及一级土地开发毛利率的下降导致公司毛利率的下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为商品房销售及一级土地开发，占比高达79.31%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 商品房销售及一级土地开发 | 283.86亿元 | 79.31% | 14.26% |
| 投资物业及相关服务 | 52.43亿元 | 14.65% | 59.53% |
| 物业及其他 | 9.74亿元 | 2.72% | 11.60% |
| 酒店经营 | 8.69亿元 | 2.43% | 31.49% |
| 管理输出 | 2.07亿元 | 0.58% | 80.32% |
| 其他业务 | 1.11亿元 | 0.31% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 商品房销售及一级土地开发 | 283.86亿元 | 79.31% | 14.26% |
| 投资物业及相关服务 | 52.43亿元 | 14.65% | 59.53% |
| 物业及其他 | 9.74亿元 | 2.72% | - |
| 酒店经营 | 8.69亿元 | 2.43% | - |
| 管理输出 | 2.07亿元 | 0.58% | - |
| 其他业务 | 1.11亿元 | 0.31% | - |
2、商品房销售及一级土地开发毛利率的下降导致公司毛利率的下降
2024年公司毛利率从去年同期的26.47%，同比下降到了今年的21.76%，主要是因为商品房销售及一级土地开发本期毛利率14.26%，去年同期为19.56%，同比下降27.1%。
3、商品房销售及一级土地开发毛利率持续下降
产品毛利率方面，2020-2024年商品房销售及一级土地开发毛利率呈大幅下降趋势，从2020年的27.76%，大幅下降到2024年的14.26%，2024年投资物业及相关服务毛利率为59.53%，同比下降2.79%。
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）弥补归母净利润的损失
大悦城2024年的归母净利润亏损了29.77亿元，而非经常性损益盈利了10.73亿元，弥补了归母净利润的损失，使得账面好看了一点。
本期非经常性损益项目概览表：
本期扣除所得税与少数股东权益的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） | 22.13亿元 |
| 其他 | -11.40亿元 |
| 合计 | 10.73亿元 |
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）
本期非流动资产处置收益：主要是公司本年成功发行华夏大悦城商业REIT，取得投资收益。
扣非净利润趋势
行业分析
1、行业发展趋势
大悦城属于房地产开发与经营行业，聚焦商业地产开发运营及住宅销售。 中国房地产行业近三年受政策调控、市场供需调整及融资环境影响，整体增速放缓，但商业地产细分领域因消费复苏呈现结构性机会。2023年商业地产销售额同比增长12%，头部企业加速轻资产转型，预计2025年商业运营市场规模将突破1.2万亿元，核心城市综合体与社区商业成为主要增长极。
2、市场地位及占有率
大悦城在商业地产领域位列行业前十，2024年管理面积超500万平米，核心项目出租率稳定在94%以上，但其全国市占率不足2%，在重点城市如北京、成都等地商业综合体市场份额位居前五。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 大悦城（000031） | 商业地产开发运营为核心 | 2024年新开6个商业项目，管理面积增至560万平米，核心项目平均出租率95% |
| 万科A（000002） | 住宅开发与多元化业务并重 | 2024年商业运营收入同比增18%，持有商业面积超1200万平米 |
| 保利发展（600048） | 住宅开发与城市更新主导 | 2024年商业板块营收占比12%，核心商圈综合体项目市占率位列全国前三 |
| 华润置地（01109.HK） | 综合性地产开发与商业运营 | 万象城系列2024年销售额同比增25%，高端商业市占率超15% |
| 招商蛇口（001979） | 产城融合与社区商业并行 | 2024年持有型物业营收突破80亿元，智慧商业平台覆盖率达70% |
4、经营评分排名
大悦城在2024年年报经营评分排名为第4740名，在商业地产行业中排名为9名。
商业地产经营评分前三名(及大悦城)
| 公司 | 2024年年报 | 2024年三季报 | 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中国国贸 | 88 | 87 | 88 | 68 | 88 |
| 全新好 | 87 | 77 | 75 | 75 | 76 |
| 陆家嘴 | 69 | 65 | 64 | 47 | 58 |
| 大悦城 | 17 | 16 | 17 | 17 | 18 |
5、全球排名
截止到2025年9月24日，大悦城近十二个月的滚动营收为358亿元，在商业地产行业中，大悦城的全球营收规模排名为7名，全国排名为2名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Mitsui Fudosan 三井不动产 | 1264 | 7.71 | 120 | 12.02 |
| 新城发展 | 892 | -19.26 | 4.91 | -61.47 |
| 新城控股 | 890 | -19.12 | 7.52 | -60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 | 761 | 5.39 | 91 | 6.86 |
| 中国金茂 | 591 | -13.12 | 11 | -38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 488 | 2.59 | 92 | 8.41 |
| 大悦城 | 358 | -5.65 | -29.77 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 274 | 9.32 | 12 | -- |
| 宝龙地产 | 258 | -13.58 | -57.65 | -- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 | 223 | 10.85 | 32 | 23.51 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
员工总人数下降
从2020年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2020年的10283人下降至2024年的6189人。
本期企业员工构成情况如下：销售人员179人，技术人员945人。
员工人数减少薪酬在上涨
2023年-2024年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从25.33万元上涨到了28.45万元。
公司回报股东能力较为不足
公司上市32年来虽然坚持分红21年，但累计分红金额仅20.98亿元，而累计募资金额却有183.40亿元。
分红情况表
| 序号 | 分红时间 | 分红总额 | 股息支付率 | 税前分红率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-03 | 7.29亿元 | 2.92% | 27.87% |
| 2 | 2019-04 | 4.32亿元 | 1.55% | 14.29% |
| 3 | 2018-03 | 9,975.52万元 | 0.96% | 10.58% |
| 4 | 2017-03 | 7,254.93万元 | 0.55% | 10% |
| 5 | 2016-03 | 7,254.93万元 | 0.4% | 10% |
| 6 | 2015-04 | 6,348.06万元 | 0.18% | 10.61% |
| 7 | 2014-04 | 5,441.19万元 | 0.91% | 10.34% |
| 8 | 2013-03 | 5,441.19万元 | 0.85% | 10.71% |
| 9 | 2012-03 | 5,441.19万元 | 0.62% | 13.04% |
| 10 | 2011-04 | 3,627.46万元 | 0.37% | 7.69% |
| 11 | 2010-03 | 3,627.46万元 | 0.28% | 9.52% |
| 12 | 2009-04 | 3,627.46万元 | 0.13% | 25% |
| 13 | 2008-04 | 4,534.33万元 | 0.39% | 8.2% |
| 14 | 2005-12 | 4,663.02万元 | 1.36% | -- |
| 15 | 2004-04 | 9,326.05万元 | 2.72% | 109.29% |
| 16 | 2003-04 | 2,797.81万元 | 0.73% | 40.27% |
| 17 | 1999-04 | 3,730.00万元 | 1.21% | 140.35% |
| 18 | 1997-04 | 2,640.00万元 | 0.63% | -- |
| 19 | 1996-04 | 3,168.00万元 | 1.63% | -- |
| 20 | 1995-05 | 1,760.00万元 | 1.97% | 16.67% |
| 21 | 1994-04 | 3,000.00万元 | 3.26% | 24.59% |
| 累计分红金额 | 20.98亿元 |
融资情况表
| 序号 | 融资类型 | 募资时间 | 实际募资金额 |
|---|---|---|---|
| 1 | 增发 | 2020 | 24.02亿元 |
| 2 | 增发 | 2019 | 144.47亿元 |
| 3 | 配股 | 2007 | 13.30亿元 |
| 4 | 配股 | 1997 | 1.61亿元 |
| 累计融资金额 | 183.40亿元 |
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