招商蛇口(001979)2024年中报深度解读：投资净额825亿元，对外股权投资收益11亿元，占净利润59.02%，净利润近4年整体呈现下降趋势
招商局蛇口工业区控股股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“招商局集团”。公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
2024年半年度，公司实现营收512.73亿元，同比基本持平。扣非净利润13.99亿元，同比基本持平。招商蛇口2024年半年度净利润18.47亿元，业绩同比大幅下降51.41%。
主营业务构成
公司主要从事开发业务、城市服务、资产运营。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 开发业务 | 399.03亿元 | 77.82% | 12.24% |
| 城市服务 | 82.73亿元 | 16.14% | 12.34% |
| 资产运营 | 30.97亿元 | 6.04% | 7.74% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 开发业务 | 399.03亿元 | 77.82% | 12.24% |
| 城市服务 | 82.73亿元 | 16.14% | 12.34% |
| 资产运营 | 30.97亿元 | 6.04% | 7.74% |
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入基本持平，净利润同比大幅降低51.41%
2024年半年度，招商蛇口营业总收入为512.73亿元，去年同期为514.42亿元，同比基本持平，净利润为18.47亿元，去年同期为38.02亿元，同比大幅下降51.41%。
净利润同比大幅下降的原因是（1）主营业务利润本期为17.02亿元，去年同期为32.65亿元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为11.15亿元，去年同期为14.68亿元，同比下降。
2、主营业务利润同比大幅下降47.88%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 512.73亿元 | 514.42亿元 | -0.33% |
| 营业成本 | 451.28亿元 | 430.76亿元 | 4.76% |
| 销售费用 | 13.72亿元 | 12.90亿元 | 6.34% |
| 管理费用 | 7.72亿元 | 8.85亿元 | -12.78% |
| 财务费用 | 10.67亿元 | 10.91亿元 | -2.21% |
| 研发费用 | 6,006.41万元 | 6,313.89万元 | -4.87% |
| 所得税费用 | 11.12亿元 | 11.72亿元 | -5.14% |
2024年半年度主营业务利润为17.02亿元，去年同期为32.65亿元，同比大幅下降47.88%。
虽然营业税金及附加本期为11.72亿元，同比大幅下降33.85%，不过毛利率本期为11.98%，同比下降了4.28%，导致主营业务利润同比大幅下降。
3、非主营业务利润同比下降
招商蛇口2024年半年度非主营业务利润为12.57亿元，去年同期为17.09亿元，同比下降。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 17.02亿元 | 92.12% | 32.65亿元 | -47.88% |
| 投资收益 | 11.15亿元 | 60.37% | 14.68亿元 | -24.02% |
| 其他 | 2.29亿元 | 12.39% | 2.57亿元 | -11.08% |
| 净利润 | 18.47亿元 | 100.00% | 38.02亿元 | -51.41% |
长期股权资产被完全处置
招商蛇口2024年初用于对外股权投资的资产为0元，2024年中为835.54亿元，对外股权投资所产生的收益为10.9亿元，占净利润18.47亿元的59.02%。
对外股权投资资产大幅增加的主要原因是净额增加824.58亿元和对联营企业投资增加519.58亿元。
对外股权投资构成表
| 项目 | 2024年中资产 | 2024年初资产 | 2024年中收益 |
|---|---|---|---|
| 其他 | 1,671.07亿元 | 0元 | 0元 |
| 合计 | 1,671.07亿元 | 0元 | 0元 |
从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续大幅上升，由2020年中的302.33亿元大幅上升至2024年中的835.54亿元，增长率为176.37%。
长期趋势表格
| 年份 | 对外股权投资 |
|---|---|
| 2020年中 | 302.33亿元 |
| 2021年中 | 445.06亿元 |
| 2022年中 | 679.62亿元 |
| 2023年中 | 779.32亿元 |
| 2024年中 | 835.54亿元 |
行业分析
1、行业发展趋势
招商蛇口属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产、产业园区综合开发及轻资产运营服务。 近三年房地产行业持续深度调整，2024年全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，市场空间向核心城市和优质项目集中。未来行业将加速分化，头部企业依托资金优势和综合运营能力，向“开发+运营+服务”模式转型，轻资产代建、城市更新、绿色低碳及智慧化服务成为新增长点，核心城市群及高能级城市仍存结构性机会。
2、市场地位及占有率
招商蛇口位列中国房地产企业销售规模前五，2024年实现签约销售金额2193亿元，市占率约3.2%。其在一线及强二线城市项目占比超70%，粤港澳大湾区和长三角区域贡献核心业绩，代建及轻资产业务加速拓展，综合竞争力稳居行业第一梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 招商蛇口（001979） | 综合性城市开发运营商，覆盖住宅、商业、产业园区及轻资产管理 | 2024年核心城市销售贡献占比超70%，代建业务签约规模突破百亿 |
| 保利发展（600048） | 央企地产龙头，聚焦住宅开发、物业服务及商业运营 | 2024年销售额稳居行业第一，市占率约5.1% |
| 万科A（000002） | 多元化房企，布局住宅开发、物流地产及长租公寓 | 2024年经营性业务收入同比增长12%，物流仓储规模行业领先 |
| 华润置地（1109.HK） | 商业地产与住宅开发并重，持有型物业收入占比超20% | 2024年一二线城市投资占比85%，购物中心租金收入同比增15% |
| 中海地产（00688.HK） | 央企地产商，以高利润率和低融资成本为核心优势 | 2024年净利润率保持行业首位，资产负债率低于60% |
4、经营评分排名
招商蛇口在2024年中报经营评分排名为第3180名，在住宅地产行业中排名为19名。
住宅地产经营评分前三名(及招商蛇口)
| 公司 | 2024年中报 | 2024年一季报 | 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 |
|---|---|---|---|---|---|
| 湖南投资 | 87 | 58 | 85 | 51 | 73 |
| 津滨发展 | 86 | 27 | 88 | 65 | 91 |
| 沙河股份 | 85 | 77 | 90 | 75 | 90 |
| 招商蛇口 | 61 | 45 | 60 | 62 |
5、全球排名
截止到2025年9月24日，招商蛇口近十二个月的滚动营收为1789亿元，在住宅地产行业中，招商蛇口的全国排名为4名，全球排名为13名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 万科企业 | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 保利发展 | 3117 | 3.02 | 50 | -43.27 |
| 华润置地 | 2788 | 9.54 | 256 | -7.58 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 | 2629 | 9.84 | 340 | 4.44 |
| Daiwa House Industry 大和房建 | 2617 | 6.98 | 157 | 13.00 |
| Lennar 莱纳 | 2532 | 9.32 | 281 | -3.89 |
| 碧桂园 | 2528 | -21.53 | -328.35 | -- |
| 绿地控股 | 2409 | -23.81 | -155.52 | -- |
| 中国恒大 | 2301 | -21.61 | -1059.14 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 招商蛇口 | 1789 | 3.66 | 40 | -26.98 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
1、经营分析总结
近4年半年度公司净利润持续下降，2024年半年度净利润18.47亿元，较上期大幅下降。
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