电子城(600658)2024年一季报深度解读：净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
北京电子城高科技集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“北京电子控股有限责任公司”。公司的主要业务为房地产项目开发，主要产品及服务有地产销售、新型科技服务、广告传媒、产品销售。
根据电子城2024年第一季度财报披露，2024年一季度，公司实现营收10.49亿元，同比大幅下降43.41%。扣非净利润7,781.08万元，同比大幅下降54.00%。电子城2024年第一季度净利润7,733.43万元，业绩同比大幅下降55.73%。
营业收入情况
2023年公司的主营业务为房地产业，主要产品包括地产销售和新型科技服务两项，其中地产销售占比65.74%，新型科技服务占比32.33%。
1、地产销售
2023年地产销售营收18.55亿元，同比去年的43.31亿元大幅下降了57.18%。2021年-2023年地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的64.67%，大幅下降到了2023年的26.84%。
2、新型科技服务
2016年-2023年新型科技服务营收呈大幅增长趋势，从2016年的3.70亿元，大幅增长到2023年的9.12亿元。2023年新型科技服务毛利率为13.21%，同比去年的12.68%小幅增长了4.18%。
2018年，该产品名称由“园区地产出租、物业管理”，整合为“新型科技服务”。
净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
1、净利润同比大幅下降55.73%
本期净利润为7,733.43万元，去年同期1.75亿元，同比大幅下降55.73%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出2,210.75万元，去年同期支出5,702.54万元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为8,407.09万元，去年同期为2.33亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降63.87%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 10.49亿元 | 18.54亿元 | -43.41% |
| 营业成本 | 5.37亿元 | 12.66亿元 | -57.55% |
| 销售费用 | 2,286.87万元 | 4,669.67万元 | -51.03% |
| 管理费用 | 7,629.48万元 | 7,177.46万元 | 6.30% |
| 财务费用 | 7,390.76万元 | 7,565.98万元 | -2.32% |
| 研发费用 | 493.13万元 | 435.86万元 | 13.14% |
| 所得税费用 | 2,210.75万元 | 5,702.54万元 | -61.23% |
2024年一季度主营业务利润为8,407.09万元，去年同期为2.33亿元，同比大幅下降63.87%。
虽然毛利率本期为48.80%，同比大幅增长了17.06%，不过营业总收入本期为10.49亿元，同比大幅下降43.41%，导致主营业务利润同比大幅下降。
全国排名
截止到2025年6月20日，电子城近十二个月的滚动营收为21亿元，在产业地产行业中，电子城的全国排名为10名，全球排名为14名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 电子城 | 21 | 2.43 | -15.80 | -- |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
电子城属于房地产行业，主营业务为科技园区开发与运营，聚焦科技产业服务及城市更新。 房地产行业近三年受政策调控影响，整体增速趋缓，但产业园区开发因承载实体经济转型升级需求，市场空间保持稳定增长。未来行业将向科技服务融合、数字化转型及绿色低碳方向延伸，具备专业化运营能力的企业有望在细分领域扩大市场份额。
2、市场地位及占有率
电子城是国内科技园区开发领域的早期参与者，依托中关村资源积累，在科技产业服务领域形成一定品牌效应，但整体市场占有率较低，2024年三季报显示其地产销售仍占营收主导地位，科技服务收入占比尚未突破40%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 电子城（600658） | 科技园区开发与科技服务运营商，中关村核心建设成员 | 2024年科技服务收入连续三年增长，地产销售占比超75% |
| 上海临港（600848） | 上海自贸区临港新片区开发主体，聚焦集成电路与生物医药 | 临港新片区2025年产业载体面积超500万㎡，市占率约22% |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥经济技术开发区运营方，重点布局智能制造与新能源汽车 | 2024年智能制造园区出租率98%，营收占比达65% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城开发平台，深耕集成电路与生物医药产业 | 集成电路研发平台2025年服务企业超300家，市占率居行业前三 |
| 外高桥（600648） | 上海外高桥保税区综合开发商，聚焦国际贸易与物流 | 保税物流园区2025年营收规模突破80亿元，市占率约18% |
1、经营分析总结
2021-2023年一季度公司净利润持续增长，2024年一季度净利润7,733.43万元，较上期大幅下降。
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